راه اندازی و مدیریت بهره برداری شرکتی مجتمع های تجاری
راه اندازی و مدیریت بهره برداری ساختمان و مدیریت بهره برداری مجتمع مسکونی اداری تجاری
به گزارش دپارتمان تخصصی گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها | گروه طاها:
در کشورمان ایران با افزایش ساخت و ساز ساختمان و مجتمع های تجاری اداری مسکونی و چند منظوره روبرو هستیم . روند رو به رشد و راه‌اندازی مجتمع‌های تجاری اداری و استقبال عموم بهره برداران و سرمایه گذاران از این مراکز باعث شده که مدیریت راه اندازی و بهره برداری در مجتمع‌های تجاری اداری و چند منظوره بیش از پیش اهمیت یابد. اما اهمیت آن زمانی به چشم می آید که پس از گذشت یک یا دو سال شاهد کاهش استقبال مصرف کنندگان از مجتمع های تجاری هستیم و این روند تعطیلی بخشی یا تمامی مجتمع تجاری را در پی خواهد داشت و خسارت جبران ناپذیری را به سرمایه گذاران و مالکین مجتمع های تجاری اداری و چند منظوره و یا خریداران و بهره برداران واحدهای تجاری وارد می نماید.
همچنین با افزایش سن جمعیت در کشور و همچنین علاقه خریداران و بهره برداران مجتمع های مسکونی نیز باعث گردیده است که خانواده ها به سمت خرید واحد مسکونی در ساختمان یا مجتمع های دارای خدمات هتلینگ تمایل نشان دهند که مدیریت بهره برداری مجتمع مسکونی را بیش از پیش مهم و حساس نموده است.
در برج ها و ساختمان های اداری نیز شرکت ها و صاحبین کسب و کارها به دنبال فراهم آوردن مجموعه ای جهت پاسخگویی به نیازهای پرسنل خود می باشند که کلیه خدمات رستورانی ، اقامتی و سایر خدمات پرسنل را بتوانند در مجتمع اداری خود پاسخگو باشند.
الزامات مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی:
لذا بایستی توجه ویژه به این تخصص داشت و امر راه اندازی و مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی خود را به شرکت ها و گروه های متخصص و دارای تجربه سپرد.
راه اندازی و مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی
کپی برداری های غیر اصولی از مدلهای کشورهای دیگر و عدم بومی سازی صحیح مدیریت راه اندازی و بهره برداری مجتمع های تجاری اداری مسکونی و چند منظوره ، همچنین عدم اطلاعات کافی بهره برداران حقیقی و حقوقی ، این فعالیت را با چالش روبرو کرده است.
اینک با توجه به شرایط حاکم بر بازار اقتصادی و نابسامانی برندهای خارجی در ایران همچنین شیوع بیماری کرونا covid19 و سویه های جدید آن دلتا و امیکرون ، مجتمع های تجاری بسیاری با مشکلات بزرگ و جدیدی علاوه بر مشکلات قبل روبرو شده اند . باید به این نکته توجه کرد که الزاماً حضور برندها در مجتمع های تجاری دلیل بر موفقیت یک مجتمع تجاری نیست و باعث به اصطلاح پاخور شدن و رشد و رونق مجموعه نمی گردد . مدیریت راه اندازی و بهره برداری ، دانش و مهارتی است که جای خالی آن در اکثر مجتمع های تجاری اداری مسکونی متوسط مقیاس و مراکز بزرگ تجاری ایران شاهد هستیم.
بررسی دلایل موفقیت و عدم موفقیت مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی:
یکی دیگر از دلایل عدم موفقیت ، نگاه مقطعی به فعالیت ها و اقدامات بهره برداران می باشد همچنین برخی از مجموعه های مدیریت بهره برداری نیز با اقدامات و فعالیت های خود عملا مالکین و سرمایه گذاران مجتمع های تجاری اداری مسکونی را به سمتی سوق داده اند که نتیجه آن عدم بهره برداری صحیح این مجتمع ها گردیده که لازم است در این مسیر گروه های تخصصی با پایبندی و مدیریت صحیح این مسیر را اصلاح نمایند.
مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اداری مسکونی توسط گروه طاها:
گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها به عنوان یک مجموعه فعال در زمینه مدیریت بهره برداری مجتمع های تجاری اداری مسکونی و چند منظوره در گام نخست خود سعی کرده با آموختن دانش و تخصص و پس از بومی سازی علم بهره برداری با توجه به شرایط حاکم بر کشور ایران آن را به نحوی اجرایی نماید که در عرصه صنعت ساختمان گامی هوشمندانه و تاثیرگذار در مسیر اهداف کارفرمایان و سرمایه گذاران که همان صرفه جویی زمان ، منابع مالی ، ارتقای کیفیت و خدمات رسانی و ایجاد حداکثر انتفاع می باشد برداشته باشد .
گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها با بهره گیری از دانش ، تجربه و خِرد هوشمندانه و اتکاء به نیروهای متعهد و متخصص و مجموعه های همکار خود ، حضور در عرصه مدیریت راه اندازی و بهره برداری مجتمع های تجاری اداری و مسکونی را از سال 1393 آغاز نموده است و در این مسیر موفق به کسب موفقیت ها و افتخارات فراوانی گردیده است.
مراحل راه اندازی و بهره برداری مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری توسط گروه طاها :
فاز نخست : از ابتدای مسیر و همراه با سرمایه گذاران ، تدوین استراتژی های بهره برداری مجتمع تجاری در بخش های ذیل :• مطالعات راه اندازی و بهره برداری
• برنامه ریزی دقیق عملکردی و راهبردی مجموعه (استراتژی برند)
• تحلیل داده های جمع آوری شده و دریافت خروجی
• تعریف کاربری
• جانمایی فضاها
• تعیین متراژ واحدها
• شناسایی امکانات مورد نیاز پروژه
• طراحی Marketing Plan ، زمانبندی پلان و اجرای آن
• شناسایی خریداران
• راسته بندی صنوف در طبقات
• تعیین روش های واگذاری
• تعیین سیاست کلی واگذاری واحدها
• تعریف نظام جامع بهره برداری
• مدیریت بهره برداری
• سازماندهی و تدوین سیاست های بازاریابی و فروش
• تدوین برنامه جامع مارکتینگ
• بررسی دقیق موضوعات حقوقی و نظامات اداری با طرف های قراردادی
• تدوین نظام جامع مالی و اداری
• مشخص نمودن نحوه حراست مجموعه
• سازماندهی و تدوین نظام خدمات
• طراحی و معماری داخلی و دمیدن روح خلاقیت و شخصیت در مجتمع
• تدوین نحوه مدیریت فرآیندهای تاسیسات
• نظام جامع منابع انسانی
• مدیریت پارکینگ ها
• نظام جامع ارتباطات و روابط عمومی
• شفافیت در خدمات رفاهی و تدوین شاخصه های مزیت های رقابتی مجتمع
• راه اندازی باشگاه مشتریان و توجه به نیازها و خواست مشتریان
فاز دوم : اجرای برنامه ها و پایش مستمر آن :
ما بر این باوریم هر مجتمع همچون نهالی است که به صورت مستمر ور در طول چرخه حیات خود نیاز به مراقبت ما دارد لذا در کنار سرمایه گذاران و کارفرمایان و در جهت رشد و رونق مجتمع های تجاری اداری مسکونی خواهیم بود.
• انتخاب مدیر مجتمع ، ساختار سازمانی و نیروی های انسانی مورد نیاز
• واگذاری واحدهای مجتمع با توجه به سیاست های تدوین شده
• انعقاد قرارداد با واحدهای ( حراست ، تاسیسات ، خدمات و…) و مدیریت آنها
• برگزاری مراسم افتتاحیه
• پایش مستمر و کنترل نحوه مدیریت مجتمع بر اساس شاخص های تدوین شده
• راه اندازی واحد aftermarket و ارائه خدمات پس از فروش در مجتمع به منظور حفاظت از جایگاه مجتمع در ذهن مشتریان و مخاطبین
• ارائه برنامه های خلاقانه به منظور حفظ و نگهداشت مشتریان و بازدیدکنندگان
در این متن تلاش شد فرآیند اجرای کار و مدیریت مجتمع تجاری با تکیه بر بهره برداری مجتمع تجاری توسط گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها تشریح گردد. برای هرگونه سوال در خصوص مدیریت راه اندازی، بهره برداری و رونق بخشی مجتمع مسکونی، مدیریت مجتمع اداری و مدیریت بهره برداری مجتمع های تجاری و چند منظوره ، از بخش تماس با ما فرم مربوطه را تکمیل فرمایید.
شرح خدمات گروه طاها در قراردادهای مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری مسکونی اداری:
الف- تدوین راهبردها و مدلهای مطلوب برای واگذاری (فروش یا اجاره) بر اساس مطالعات بازار، امکانسنجی فنی و اقتصادی و نیازسنجیها شامل:
الف-1- بررسی گزارشات کارفرما در صورت وجود در خصوص امکانسنجی و جمعبندی تطبیقی با شرایط روز.
الف-2- مطالعات و تحقیقات میدانی بازار به منظور تدوین گزارش امکانسنجی.
الف-3- تهیه و تدوین برنامه راهبردی اصلی پروژه.
الف-4- تدوین برنامه راسته بندی مشاغل، کاربریهای مجاز
الف-5- انجام مطالعات مشتری سنجی و تعیین جامعه هدف.
الف-6- تعیین و ارائه مدلهای واگذاری مطلوب برای اخذ مصوبه کارفرما.
الف-7- مطالعه و تدوین راهبردهای مدیریت بازاریابی و توسعه بازار.
الف-8- تهیه و تدوین راهبردهای برندینگ و تبلیغات.
الف-9- تدوین برنامه های عملیاتی در خصوص برندینگ و تبلیغات در مراحل قبل و حین واگذاری.
الف-10- تدوین برنامه های هویت بخشی یا بازیابی هویت برند.
الف-11- تعیین و پیشنهاد نام تجاری پروژه.
الف-12- طراحی لوگو و گایدلاین بصری (برند بوک).
الف-13- مطالعه، بررسی، تعیین و پیشنهاد اعتبارات مورد نیاز در بخشهای توسعه بازار و برندینگ.
ب- تدوین و نظارت بر اجرای برنامه های عملیاتی «برندینگ، بازاریابی و تبلیغاتی» شامل:
ب-1- انجام تشریفات و انتخاب مجریان حقیقی و حقوقی مرتبط با هر بخش از برنامه های برندینگ، بازاریابی، تبلیغات، بکارگیری رسانههای متناسب و ارائه گزارش نتایج به کارفرما جهت انعقاد قرارداد.
ب-2- هدایت، مشارکت در انتخاب مجریان مرتبط و نظارت بر عملیات برندسازی محیطی پروژه شامل طراحی واجرای دکوراسیون داخلی، هدایت مسیرها، نمای عمومی بیرونی و داخلی ساختمان، پارکینگها و آن بخش از نازک کاری که برای این امر کاربرد دارند.
ب-3- نظارت بر حسن عملکرد مجریان و مشاوران اجرایی وفق برنامههای راهبردی و عملیاتی مصوب و کنترل صورت حسابها و صورت وضعیتها و گزارش به کارفرما.
ب-4- مشارکت و نظارت بر طراحی و نگارش کانسپت های محتوایی اطلاع رسانی (سناریو، شعار، گفتار متن و…) براساس رویکردهای راهبردی و عملیاتی برنامه های مصوب.
ب-5- مشارکت، هدایت و نظارت بر پخش تبلیغات در رسانه های دیداری و شنیداری.
ب-6- مشارکت و نظارت بر ساخت آگهی های رادیویی و تلویزیونی متناسب با برنامه برندینگ.
ب-7- مشارکت و نظارت بر تهیه و طراحی کاتالوگ ها و آگهی های گرافیکی برای مصارف چاپی و مطبوعاتی.
ب-8- مشارکت و نظارت بر اجرای تبلیغات و اطلاع رسانی محیطی، بیلبوردها و آگهی های مطبوعاتی.
ب-9- مشارکت و نظارت بر اجرای برنامههای تبلیغات و اطلاع رسانی دیجیتالی، وبسایت ها، اپلیکیشن ها.
ب-10- مشارکت و نظارت بر ارائه خدمات طراحی، راهبری و توسعه فعالیتهای مرتبط با امور نمایشگاهی.
ب- 11- مشارکت و نظارت بر برگزاری ایونت ها، همایش ها و مراسم های بازاریابی.
ب-12- هدایت و نظارت انجام خدمات خبری، گزارشی، رپورتاژ آگهی برای رسانه های دیداری، شنیداری، نوشتاری.
ب-13- تدوین برنامه افتتاحیه و نظارت و هدایت اجرای مراسم بازگشایی و افتتاحیه بر اساس فازبندی منطبق بر برنامه راهبردی.
ج- تدوین و اجرای برنامه های عملیاتی «واگذاری» براساس مدل مطلوب مورد تصویب کارفرما، شامل:
ج-1- بررسی وضعیت قیمتها و ارزشهای منطقه ای برای تعیین یا به روزآوری جداول پیشنهادی قیمت بر اساس مدل اقتصادی کارفرما.
ج-2- مشارکت در تعیین جداول ساختار شکست ارزش معاملاتی هریک از واحدهای قابل عرضه.
ج-3- مشارکت در مدل های تسویه، پرداخت و سطوح تخفیفات.
ج-4- مشارکت در تهیه فرمت کلی قراردادهای واگذاری (فروش قطعی، اجاره، سرقفلی، مشارکت و …).
ج-5- مراجعه یا مذاکره با مشتریان بالقوه و جامعه مخاطب بر مبنای سناریوی مصوب.
ج-6- تهیه پیش نویس قراردادهای واگذاری (تهیه نسخه نهایی قرارداد و عقد آن صرفاً بر عهده کارفرما میباشد).
ج-7- تهیه پیش نویس صورتجلسات تحویل جهت بهره گیری در فرآیند تحویل.
مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری و مشکلات پیش روی سرمایه گذاران و کارفرمایان جهت راه اندازی و رونق بخشی مجتمع تجاری :
در سالیان گذشته، تراکم جمعیت و نوع ساخت و سازها بگونه ای بود که واحدهای تجاری خطی پاسخگوی کلیه نیازهای منطقه ای ساکنین خود بود و مردم هم خیلی علاقه ای به انجام خرید های ماهیانه و پر حجم نبودند و اکثر نیازهای خود را مقطعی و در همان محله خود تامین میکردند. اما با توسعه شهرنشینی و ساخت و ساز کاربری های مختلف مسکونی اداری تجاری در شهرها و تغییر سبک و سیاق زندگی در شهرها وافزایش سرعت در کارهای روزمره، خانواده ها به سمت خریدهای یکجا و دوره ای از مجتمع های تجاری رفتند و عملا فضا برای بروز و ظهور مجتمع های تجاری فراهم گردید.
با شروع کرونا – covid19، در یک دوره ای مراجعه به مراکز تجاری محدود و اکثر نیازهای خانواده به خصوص در کلان شهرها از طریق خریدهای اینترنتی فراهم شد، این موضوع باعث شد خانواده ها بیش از هر زمان دیگری نیاز به حضور در جامعه و از سرگیری روابط خانوادگی و اجتماعی خود را داشته باشند و پس از فروکش نمودن covid19 ، عملا میل به حضور در مراکز تجاری چند منظوره رشد نمود.
اینجا را شاید بتوان نقطه عطف بهره برداری مجتمع تجاری و به نوعی تدوین سیاست های درست در رونق بخشی و افزایش پاخود در مجتمع های تجاری دانست.
سوال اینجاست که علی رغم این میل در خانواده ها چرا همه مجتمع های تجاری پس از دوران کرونا نتوانسنتد به جذب مخاطب پرداخته و خود را به خوبی به خانواده ها عرضه نمایند؟
پاسخ اینجاست که خنواده ها دیگر فقط به مجتمع های تجاری مراجعه نمیکنند که خرید دوره ای خود را انجام دهند. همه اعضای خانواده علاقمندند که به مجتمع های تجاری مراجعه کنند که برایشان از قبل فضایی را برای گذراندن اوقات فراغت و تفریح پیش بینی کرده باشند. کودک تا پیر در آن مجتمع تجاری بتواند خواسته های خود را پیدا نماید و خود را برای مدتی سرگرم نماید و سپس اعضای خانواده بتوانند یک وعده غذایی خود را در کنار یکدیگر بوده و به فست فودها و رستوران های مجتمع تجاری مراجعه و در کل حال خود و سایر افراد خانواده را خوب نمایند.
بله، مجتمع تجاری میتواند در این دوران موفق باشد که بتواند حال کلیه اعضای خانواده را خوب کند و یک تجربه موفق و زیبا را برای خانواده فراهم نماید. این میسر نمیشود جز آنکه از ابتدای تصمیم خانواده برای حضور در مجتمع تجاری توسط تیم مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری فکر شود و برای اعضای خانواده برنامه ریزی شود.
اینجاست که فرق مجتمع های معمولی و موفق پدیدار میشود. ما در این بخش میخواهیم مشکلاتی که در بخش های مختلف مجتمع های تجاری برای بهره برداری و رونق بخشی دارند را بررسی نموده و سرفصل راهکارهای اولیه ای را ارائه نماییم. این بدیهی است که هیچ نسخه یکسانی وجود ندارد و هر مجتمع بسته به موقعیت جغرافیایی، جامعه هدف و … خود نیاز به برنامه ریزی خاص خود دارد.
گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها نیز در این بین آماده ارائه خدمات خود به مجتمع های تجاری است چرا که بر این باوریم نباید اجازه داد سرمایه های اشخاص که به نوعی سرمایه های ملی نیز محسوب میشود هرز رفته و ناکارآمد شود. شعار ما از امکانسنجی تا بهره برداری است و باور داریم با تخصص و تجارب تیمی ما و بدور از کارهای مقطعی و ظاهری ناکارآمد میتوان به موفقیت های باورنکردنی دست یافت و تجارب ما این موضوع را تصدیق مینماید. پس با ما در این بخش همراه باشید.
در حال تکمیل …